La nue-propriété

L’investissement en nue-propriété repose sur la dissociation du droit de propriété entre « la nue-propriété » et « l’usufruit » : l’usufruit qui est le droit de se servir de ce bien ou d’en percevoir les fruits et la nue-propriété qui est le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, donner ou modifier sans porter atteinte aux droits de celui qui en a la jouissance.

• L’investisseur acquiert, pour 50 à 60% de sa valeur en pleine propriété, la nue-propriété d’un bien de qualité.
• L’usufruit est acquis simultanément et temporairement pour une durée comprise entre 15 et 20 ans par un bailleur social institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative. Il prend en charge, sur toute la durée, l’intégralité des frais, travaux et taxes (y compris taxe foncière).
• Au terme de l’usufruit, l’usufruit a vocation à rejoindre la nue-propriété, ainsi l’investisseur nu-propriétaire retrouve automatiquement et gratuitement la pleine propriété de son bien qui aura été entretenu et remis en état par l’usufruitier. Investir en nue-propriété revient pour l’investisseur à percevoir, dès l’origine de l’investissement, sous la forme d’une économie immédiate sur le prix d’acquisition, l’équivalent de la totalité des loyers actualisés qu’il aurait encaissés sur la période, nets de frais, taxes et charges.

Les atouts de la nue-propriété

• Un accès facilité à des biens de qualité, de par la réduction du prix des biens en nue-propriété
• Une fiscalité très favorable
• Excellente perspective de rendement
• Pas de souci de gestion locative (c’est le bailleur institutionnel qui perçoit les loyers et assure l’exploitation locative) et absence de charges sur le bien (hors frais de syndic de copropriété)
• Coût de l’opération correspondant au coût de remboursement de l’emprunt et épargne mensuelle constante tout au long du financement
• Protection contre l’inflation,
• Si besoin, possibilité à tout moment avant le terme de l’usufruit pour le nu-propriétaire de revendre son droit sur le marché secondaire, sans pénalité ni réintégration fiscale
• Plusieurs options possibles au terme de l’usufruit : l’investisseur peut décider de vendre, de louer en percevant les loyers ou d’occuper le logement. A noter que le bailleur social a l’obligation de proposer un logement alternatif au locataire qui devra quitter le bien démembré

La nue-propriété : une excellente réponse à vos objectifs patrimoniaux

• Optimisation de la fiscalité des revenus fonciers préexistants
• Protection de sa famille grâce à l’assurance décès du crédit
• Préparation de la retraite avec l’obtention de revenus complémentaires à terme

Cette solution est intégrée dans notre Pack Retraite Privilège.

Une fiscalité très favorable

L’investissement en nue-propriété ne donne lieu à aucune fiscalité et peut générer d’importantes économies d’impôts:

• Aucune imposition sur le revenu du fait de l’absence de perception de loyer
• En cas de financement par crédit, les intérêts d’emprunt peuvent être imputés sur vos autres revenus fonciers existants ou à venir
• Pas de prélèvements sociaux
• La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier
• Impôt Sur la Fortune : la nue-propriété a une valeur nulle à l’actif taxable à l’ISF
• Réduction de l’ISF du montant de la nue-propriété pour une acquisition en fonds propres
• Taxe foncière : elle est à la charge de l’usufruitier
• Plus-values : Lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, il est admis de retenir pour le calcul, la valeur vénale de la pleine propriété à sa date d’acquisition

Les points d’attention

L’investisseur restant nu-propriétaire pendant 15 ans minimum, il n’a pas toutes les prérogatives auxquelles pourrait prétendre le propriétaire, les règles essentielles d’un bon investissement immobilier doivent être respectées:

• Déterminer votre capacité d’épargne (le montant mensuel d’épargne que vous pourrez consacrer à l’opération) et la solution de financement optimale.
• Réaliser une étude personnalisée prenant en compte votre situation financière et fiscale.
• Calculer l’impact de votre investissement sur votre budget et votre fiscalité en retenant des hypothèses de simulations prudentes.
• Une attention particulière doit être portée à l’analyse du programme immobilier, à l’emplacement du bien, à la qualité de la construction ainsi que le respect des normes de construction et d’isolation thermique et phonique, au dynamisme du marché locatif local…

Les simulations présentées dans ce document ont une valeur indicative et ne doivent pas être considérées comme une offre commerciale. Les informations contenues sont issues de sources fiables et à jour au moment de sa parution. Elles sont cependant données à titre indicatif. Leur exactitude ne peut être garantie.