Loueur meublé professionnel

La qualité de loueur meublé professionnel (LMP) est reconnue aux personnes qui remplissent les trois conditions suivantes:

• Un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel y compris lorsque l’activité est exercée sous le régime de l’auto-entrepreneur,
• Les recettes annuelles tirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser les 23 000€ TTC sur l’année civile,
• Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.).

Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

Le statut de LMP ne concerne que les locaux d’habitation.

Divers types de logements sont concernés par la location meublée:

• Les chambres meublées,
• Les locations saisonnières lorsque l’activité est exercée à titre professionnel et habituel,
• Les chambres d’hôtes et gîtes ruraux comportant des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison…),
• Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidence avec services.

La location meublée est un investissement locatif des plus rentables du marché car il est subordonné à la conclusion d’un bail commercial de 9 ans avec l’exploitant gestionnaire de la résidence, permettant de sécuriser vos revenus locatifs. En contrepartie de l’engagement de location, vous pouvez notamment sous conditions récupérer le montant de la TVA à 20%.

Fiscalité & régime d’imposition du loueur meublé professionnel

Les revenus générés par les locations meublées professionnelles sont imposables au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

L’un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté d’imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global, à condition d’opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.

Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris les charges de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées à l’acquisition, c’est-à-dire intérêts d’emprunt et primes d’assurance liés au crédit, et les éventuels frais d’étude et de recherche. Il en est de même des charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et d’allocations familiales.

• Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.
• Les déficits provenant de charges engagées avant le début de l’activité peuvent être imputés par tiers sur le revenu global des trois premières années de location. Cette mesure intéresse les investisseurs qui acquièrent un logement en l’état futur d’achèvement car elle leur permet notamment de déduire les frais d’emprunt.
• Si les autres charges n’absorbent pas la totalité des loyers perçus, l’amortissement de l’immeuble peut être pratiqué et il sera possible de déduire chaque année de 2 à 3% de la valeur du bien hors terrain (soit environ 80% du prix d’achat), mais uniquement pour ramener le résultat de la location à zéro.
• Les plus-values réalisées par les loueurs professionnels sont soumises au régime des plus-values professionnelles. L’exonération d’imposition des plus-values est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € HT au cours des deux années civiles précédente et si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans. Si les recettes sont situées entre 90 000 € HT et 126 000 € HT, l’exonération est partielle (allègement dégressif). Il est admis que le délai de cinq ans ne soit pas le délai de détention du bien, mais celui de l’activité de loueur.
• Un bien acquis peu avant sa revente est donc susceptible d’être exonéré de plus-value si l’activité de loueur a duré plus de cinq ans.
• Exonération d’impôt sur la fortune: en tant que bien professionnel, le logement n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune.

NB: Tenue d’une comptabilité spécifique de loueur meublé professionnel : être loueur en meublé professionnel implique la tenue d’une comptabilité commerciale et l’obligation de se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de s’acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d’activité.

La défiscalisation LMP vous permet de devenir propriétaire, tout en générant des revenus locatifs non imposés et en récupérant la TVA.

L’investissement en LMP est une réponse à différents objectifs patrimoniaux:

• Constitution d’un patrimoine et de revenus locatifs stables en devenant propriétaire d’un bien immobilier en partie financé par une réduction d’impôts,
• Optimisation fiscale sans plafond: les charges étant déductibles de votre revenu global et non uniquement de votre revenu locatif,
• Réalisation d’investissements sans apport personnel et en profitant d’un double « effet de levier » fiscal et financier: grâce au financement à 100% via un emprunt bancaire,
• Préparation de la retraite: mise en place de revenus stables et sans risque,
• Protection familiale grâce à l’assurance décès ou invalidité: en cas de décès ou d’invalidité, l’assurance sur votre emprunt se substitue à vous pour les remboursements restants. restants.

Les avantages de la LMP

Pendant la phase de financement, optimisation optimale :

• Imputation du déficit fiscal sur le revenu global générant une économie d’impôt
• Exonération des plus-values de cession après 5 ans d’activité

Recettes < dépenses = déficit imputable sur le revenu global = économie d’impôt.

Après la phase de financement, des revenus garantis et défiscalisés:

• Les amortissements compensent fiscalement les revenus locatifs générant des revenus défiscalisés pendant toute la durée d’utilisation des amortissements
• Possibilité de passer au micro-BIC (50% d’abattement sur les revenus)
• Protection sociale si nécessaire pour l’investisseur
• Exonération des plus-values de cession après 5 ans d’activité

Recettes > dépenses = utilisation des amortissements (bien immobilier et mobilier) pour annuler le résultat positif constaté = perception de recettes totalement nettes d’impôt.

Transmission, à tout moment, paiement des droits de succession facilité

• Différé de 5 ans du paiement des droits de succession puis paiement fractionné des droits sur 10 ans.

Les simulations présentées dans ce document ont une valeur indicative et ne doivent pas être considérées comme une offre commerciale. Les informations contenues sont issues de sources fiables et à jour au moment de sa parution. Elles sont cependant données à titre indicatif. Leur exactitude ne peut être garantie.